各位宝妈好！不知道大家都是定居在哪些城市比较多呢？一线城市的房价早就到了让老百姓怀疑人生的地步，好多组建了家庭的人还没能买得起房，只能租房住。不过我有个朋友最近给我提供了一个比较有趣的房产来源——司法拍卖。

在法院工作的一个朋友告诉我说可以留意一下司法拍卖房，她说那里有很多便宜又好看的房子，要不是她们内部人员不能参与，她早就买了...

其实很多年前就曾在报纸的小角落看到过法院的司法拍卖广告，但没什么内容，就“司法拍卖”几个大字，在信息不平衡的年代+没有钱不曾考虑买房的年纪，这样的广告很容易就被我一掠而过。


而最近两年没怎么看报纸了，法院的信息渠道又比较窄，基本遗忘了还有司法拍卖这回事。

既然有朋友亲自给我提了个醒，这两天我就上网查找了很多资料来一探究竟。

按照惯例，先让度娘告诉我们什么是司法拍卖房：

法院拍卖房屋（常简称法拍屋，香港称银主盘），指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或银主盘。

在法拍屋出售时，按照起步价起拍，价高者得，然后交保证金，接着在7日内完成剩下的手续就可以。

司法拍卖房从前年开始兴起，借助于某宝渠道，很多人才知道原来法院也会卖东西的！

那么司法拍卖房相对平时的二手房有什么优势呢？当然了，最直接的好处就是我朋友所言的：便宜！

打个比方，我从广东法院网上随便找了一处深圳宝安的房源，大概480万，不考虑过多的因素，同一个小区同样面积的二手房市场价最便宜也要600万，也就是说法院给你打了个八折！

具体的楼盘信息大家可以上各地方的法院网，比如北京法院网↓


或者人民法院诉讼资产网查到↓


看看那个起拍价，是不是又有一种颠覆三观的错乱感~

除此以外，司法拍卖属于市场行为，其实早前还没涉及到限购的问题，今年起几个大城市开始成立司法拍卖房限购政策，原因不用多说，如果不限制的话金主随便买几套，然后以二手房的形式转让或出租，可不能由着他们如此任性呐！

一般被限购的都是一线城市，而如果你想知道自己意向购房的城市有没有被限购，建议通过电话咨询当地房产局。

总得来看，这类型的房子不仅便宜大多还不限购，能不吸引人么？

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可是这样的房子也是有风险的！在法院工作的朋友还是比较实在的，没有向我隐瞒司法拍卖房的隐患之处。

而且我也向另一位律师朋友咨询了一下下，大概的问题整理如下：

a.司法拍卖房必须全额付款
市场交易的原则就是一手交钱一手交换，司法拍卖房不像我们平时买房可以向银行申请贷款，而是务必要在交易后7-10日内一次性付清拍卖成交价款及拍卖公司的佣金。


b.房屋背景问题
由于房子是债权人收受后转交给法院拍卖的，而法院对于房屋的背景资料公布其实不一定完善哦。

假若原债务人是个流氓，因为欠债什么的跑路了，债权人不得已才把他的房子拿去拍卖处理，买家入住后，债务人回来后天天找你闹事捣乱，那就刺激了。而那时候买家与法院早已钱货两清，法院可是没有义务是帮你协调的。

除此以外，房屋早期欠下的水电费、房屋的租赁合同等都会牵连到新业主身上。


c.过户问题
房子买回来后，如果后期你发现不能过户而悔拍，交纳的保证金是不会退还的，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。

另外，目前没有相关法律规定可以强制迁出户口，房子虽然你已经拍下了，但原户主的户口未必能迁出哦。

d.中介问题
因为司法拍卖是个巨大的二手房市场，有钱赚的地方就容易吸引坏人。有些中介会说法院委托他们出售房源，甚至假冒法院工作人员带购房者去看房的。

记住，司法拍卖的淘宝官网是不收取任何佣金的，也不会委托任何中介机构出售房源。


e.税费
司法拍卖房也是要缴税的，购买前记得看清楚竞买公告，悔拍的效果刚刚也说了。

总之具体问题我们事前一定要看清楚竞买公告和《拍卖标的物调查情况表》，比如↓



其实司法拍卖房也是一种买房渠道，不过是后续麻烦可能会多一些，只要前期做好功课，捡便宜的事还是可以有的。

我简单跟大家说说我的想法吧。
1、这种司法拍卖房，最关键的就是一定要够便宜。通常在房地产市场已经低迷了一段时间，这时候才有可能出现笋盘。如果现在房地产市场正火热着或刚刚低迷着，我建议大家不用去买拍卖房了，基本上不会很划算。很难淘得到好东西的，所以时机很重要。另外就是一定要足够便宜，如果扣除税，你还要面临很多乱七八糟的风险，但却便宜10%或20%而已。我认为这都不划算，一定要比这个价格更低才可以。

2、控制风险。我们一定要认认真真阅读司法拍卖房的说明书和法院文书，关键的是法院有没有负责清场。如果法院声明负责清场，那我认为在考虑到低价格的同时可以考虑买入。其实买这种房子，其余的都不是什么大问题。最害怕的就是这个房子里面有人住着，并且不愿意离开，这个才是最大的麻烦。

3、说句实在话，天上没有掉下来的馅饼。所以我们要在事前做大量的工作，大可上门多去看看房子。可能有一些房屋以前放过给周边的中介，那周边的中介为什么没能帮忙卖掉，这些你都可以去了解。毕竟在中国的一二线城市，即使在市场很低迷的时候周转率仍然是不低的。那既然在资金链断裂的前提下，中介都没把房子卖出去，这中间一定有原因。债权人都不愿意走到司法拍卖这一条路上，所以我们从逻辑上来理解的话，走到司法拍卖的房子一定或多或少是有问题的。自己要做好前期的调查，找周边的中介问问房子或者去实地看看。这些工作做完之后，那么你就可以去法院的网上竞拍系统去买房了。

但是据我的经验来看，如果市场不是很低迷，那么竞拍人会挺多的。而竞拍的人一旦多了，最后价格也会被哄抬上去。所以每次参与拍卖之前，你心里要有个底价。例如你认为这个房子60万可以拿得下来，70万是你的最高额度了，那么你出价出到70万的时候，就不要再去追了。大家一定要设好心理的基准线。如果超过了那个度，你会面临着各种各样的风险，此时就不要再去参与了，这是很关键的一点。

不知道妈网的粉丝朋友们有没有买拍卖房经验的呢？欢迎留言分享自己的经历哦~

另外，我在之前也反复跟大家说过的了，刚需的话一定要尽早买房，最好是在这两三年把房子买下来了，之后有闲钱再换大点的房子。其实，关于买房子的学问真的很大，我之前写过很多关于买房的文章，大家有兴趣的话可以点击链接回去重温复习下！

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