“强中心”下顺德楼市的投资机遇？
洋妈淘房
· 来自广州市
2018年7月四年一度绿茵场，啤酒撸串看球忙。
可笑须眉不识球，赌狗天台排队长。
这个夏天，四年一度的世界杯又再打响了。
洋妈第一次知道世界杯是在大学时代，中国队也是第一次挺进世界杯。
怀念全班集体逃课去看球的时光，哎呀~一不小心暴露年龄了。
作为标准、资深的伪球迷，洋妈自然是天天忙于看球+啤酒+烧烤。
MMP~普拉提都白练了~
不过，很高兴洋妈支持的高卢雄鸡和洋爸的欧洲中国队先后挺进了半决赛。
要是都进入了决赛，估计婚姻会出现危机了。
不少群友投诉洋妈顾着看球，冷落了大家。
好吧，趁这两天没球赛，洋妈抓紧时间来一篇。
不知不觉间，已经进入了2018年的下半年。
回顾上半年，一方面限购持续高压，顺德楼市还是波澜不兴，乏善可陈，有点像西班牙足球，tiki-taka，看得人昏昏欲睡。
另一方面，大湾区的重大利好，强中心多管齐下，机遇与挑战不言而喻，有点像法国足球，青春洋溢，风头无量，但也暗藏危机。
洋妈甚少从政策和规划的角度去讨论顺德的楼市，今天斗胆结合一些政策面的内容，聊聊“强中心”下顺德楼市的投资机遇。
在未来五到十年，谈顺德的楼市的走向，洋妈请大家记住一个关键词——强心战略。
其实去年六月，珠三角规划纲要已经有了明确的指示：
广州、深圳严控开发规模，有序向周边城市“疏解”非核心功能。
佛山、东莞、中山市实施“强心”战略，做大做强主城区。
洋妈觉得，这是一种加快城市中心溢出效应的政策行为，换句话，广深城市中心建设不再片面求大求全，而是抓好核心功能。
广州限外“开四停四”新政也许就是侧面的反映。
过去，整个佛山也就千灯湖板块和佛山新城有点“中心”的气息；以后这一局面有可能随着政策的改变而被颠覆。
佛山强心策略，叫“1+2+5”的网络型城镇空间结构。
也就是一个主城区，两个副中心（狮山和良桂），五个区级中心，包括西南组团、高明组团、大沥组团、西樵组团、北滘-陈村组团。
今天不想过多谈佛山主城区的建设，相对而言，其实洋妈更看好两个副中心的潜力，尤其是狮山。
洋妈窃以为，千灯湖三万多四万的房子要涨到六万（涨幅50%），赶超广钢新城的可能性比较有限，但狮山良桂的房子由一万多两万涨到两三万（涨幅也是50%），却并不是天方夜谭。
强中心政策里，和顺德有关的，主要包括良桂组团和北滘-陈村组团。
基本也就是对标上一届顺德领导班子，把顺德划分成的东部片区和北部片区（可怜的西部片区，再一次被无情抛弃，洋妈只能默哀三秒）
多中心一直以来就是顺德、佛山乃至东莞，整个珠三角的痛。
多中心，也就是没有中心。
顺德新一任领导上台以来，北部片区的建设基本维持原状，但东部片区，尤其是良桂，强中心的政策行动是非常的突出和明显。
朋友们应该都听说最近大良很多大动作，且听洋妈点评一下其中几个：
首先是核心项目
华侨城欢乐海岸——可谓老生常谈了。
明年暑假开业应该是板上钉钉的事情，因为那是区里大boss反复叮嘱的事情，同时也是省十三五旅游发展规划的主题公园（有别于中山华侨城游乐场）。
官方预计年接客量有2000万，按照30%的过夜率来说，有大约500~600万的过夜旅客，即使运营初期过夜旅客比较少，200~300万应该还是有的。
洋妈点评：
毫无疑问，到顺德大良的游客将越来越多了~
大良也将承担更多旅游城市的职能。
周边的各式酒店、酒店式公寓，尤其是逢沙村的私宅客栈，以后将有不错的收益。
同时，顺峰山公园、史努比乐园等旅游资源将被彻底激活。
游客增多意味着对酒店的需求也将变大。洋妈建议在逢沙等周边有自建房的朋友，可以考虑模仿厦门的主题客栈的样式改装房子为民宿，回报率客观。简陋的出租屋以后很难租到好价钱了。
PS：很多人吐槽洋妈，觉得洋妈是个“华侨城吹”，洋妈只能笑而不语，让时间证明一切吧。
其次就是产业配套
南方智谷、新能源小镇、清华力合科技园等项目，以及一系列随之而来的高端产业的建设与发展，对大良地区应该是颠覆性的。
当年由于金融危机停滞下来的总部园区建设，也再次复苏，22层大自然综合办公楼已经在运营，28层的科创大厦年中就可以竣工，其他三栋总部大楼也将陆续起来。
过去，顺德经常被吐槽高学历高素质人口水平低，随着产业配套的改变，将带来大量高层次人才，这一切也会发生根本性的改善。
洋妈点评：
高素质人口的提升意味着有更强大的购买消费能力，参考广州，购房和租房要求也将提升。
以洋妈的经验，参考广州智慧城对应的万科云城米酷，小户型高级公寓可能更加适合这种层次的单身人才居住。同时，顺德优美的居住环境，距广州珠江新城半小时车程的交通优势，会吸引更多的高素质人才定居顺德。
参考洋妈前一篇文章，投资公寓不失为限购政策下一种可选择的理财方式。
再次是市政配套
顺德新城区、东区的市政配套无疑是全顺德标准最高的一片。
其中，新城中轴线公园，也就是区政府前面的绿轴公园，以及德胜河一河两岸景观改造，目前正在如火如荼建设中。完工以后，很有可能成为顺德新的地标。
值得一提的是新科技馆建设，这个项目是起码十年前就敲定的项目，由于当年全国严控科技馆建设而搁置，现在通过“市民中心”的形式重生。
这个项目地址位于演艺中心东侧地块，由于早年布局，不存在征地问题，所以成为了“科技顺德”为数不多可以在2018年动工的项目。
项目据说标准定位非常高，应该是文化四馆（其他三馆是图书馆、博物馆、演艺中心）的圆满句号。
此外，具备“两馆一场”，即体育馆、游泳馆和多功能体育运动场功能的新体育中心，总投资超过15亿元，规模超越世纪莲（洋妈总觉得顺德一个小地方，两座大体育场馆，意味着什么呢？世纪莲被边缘化？新体育中心异军突起？）
洋妈点评：
强中心的指导思想下，大良东区和新区无疑是“大建设”最炙手可热的地方。
所有高大上的市政配套基本全部往这些片区投入，尤其是新体育中心为代表的大项目建设，可以理解为对佛山新城等其他中心的直接挑战（旧体育中心改造也将成为另一商机）。
以前洋妈去过保利悦公馆踩盘，价格是一万七八左右，目前还处于新城区的洼地。有房票有胆量的朋友不妨投资一下，长远而言还是很有吸引力的。
接着是商业配套
市政配套体现领导层剑指良桂组团，资本当然也会在引导下向这一区域进行投资。
最近讨论度很高的“美的+万达”德胜西项目，地址就在史努比公园西侧。其实实质就是美的修大楼，转型轻资产后的万达实际开发管理。
据说佛山地铁13号线站会设立德胜西路站就在这里，并以空中地铁的单轨形式建造，建设以后无疑具有更大的交通优势。
还有投资12亿的大信新都汇，今年内也将完工了，加上原有的商业配套，难道要向千灯湖板块的高度商业配套发起挑战？
洋妈点评：
洋妈一直觉得，资本都是逐利的，商业地产开发一向都是先知先觉。
想投资德胜西的话，跟着他们走，准没错。
提醒一下：最近公布在N10地块准备开发的鎏金湾，修好以后将把龙湖春江名城原有的望江景色遮挡，大家购买要注意了；另一方面，单轨地铁噪音比较小，但对嘉信一片还是会有影响的，也需要谨慎观察。
然后是交通配套
这几年，洋妈对顺德交通的大为改观。
正在修建的佛山地铁3号线，规划已久的9号线、11号线、13号线，基本都与“强中心”区域相关。
同时，为打破良桂组团的交通瓶颈，顺兴大桥（暂定名）和金沙大桥（暂定名）两条桥也是势在必行。
顺兴大桥位于顺德港东侧，终点接容桂外环路；金沙大桥位于上面提到的德胜西路与金沙大道交叉口，终点接入容奇大道、容桂大道交叉口。
洋妈点评：
路通财通，其实交通配套应该摆在首位去谈。就来往广州而言，其实早高峰时段之前，大良到广州珠城，时间可以控制在35分钟左右；对内而言，地铁+修桥，良桂的交通堵塞将得到缓解，随着良桂进一步融合，容桂房价还有很大的空间。
最后是教育配套
顺德的教育配套一直为人所诟病。虽然近年急起直追，但是和周边禅桂、大广州相比，真是让自豪的顺德人汗颜。
新建的南江中学、新逢沙小学、五沙小学、京师励耘，还有扩建的聚胜小学，听起来似乎牛X哄哄。
However
教育并不是修高楼就可以解决的，原有的资源也没有整合利用好，新的学校缺乏沉淀，很长一段时间内，教育配套依旧是镜中月、水中花。
北科大研究生院顺利落成九月份招生还算安慰剂吧（实实在在招研究生，还会引进长江杰青973首席等等大牛）；不过原来的中大卡耐基研究生院，又停止了招生，转为研究院。
洋妈点评：
比对一下最近刚出来的中考成绩，与禅桂相比，洋妈只能说，教育部门该还是好好总结思考吧。作为新顺德人，希望若干年后，顺德的教育碾压佛山其他区，让我家小洋也能在顺德家门口读个好初中和高中。
洋妈总结：
啰啰嗦嗦说了这么多，有点语无伦次。
强中心，强化的是城市中心功能，伴随的是各种资源和配套的投入；房产的价值自然是与之相关的，跟着“旗手”走，毫无疑问会使你的投资更有保障。
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评论 ( 2 )
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去均安做咩 梗系北滘岑村乐从啦
如花的季节 
2018年7月 举报 回复(0) 点赞(0)
这个盘有什么分析和建议。