【请教各位大神,这样计算对不对?】
woaianan
· 来自广州市
2018年10月假设目前已有一套住房,然后手上有100万现金,处理这现金有两种方案:
方案一:100万作为首付,用于购买一套总价300万的房子,须贷款总额200万,贷款利率按基准利率上浮15%计算是5.64%,贷款时长是15年,则每月须还贷款16500元。房子用于出租,租金每月4700元,则实际须支付房贷每月为11800元,每年合计须支付房贷14万(事实上,随着房租上涨,须支付的房贷会逐步减少)。就当租金15年都不涨,15年共需支付房贷210万(14万每年×15年)。
方案二:把100万现金和每年须支付的房贷款14万,均存银行定期存款。存款利率按年利率3%计,3年定期到期后把本金和利息一起再存3年定期,直至15年后。见下图。计算下来,15年后,总存款为415万。
即:
选择方案一,15年后拥有一套15年前价值300万的房子。
选择方案二,15年后拥有现金415万。
不要告诉我说理财年化收益率有多高。前几年P2P互联网金融理财年化利率很多都是10%至20%,现在很多人是赚了利息、没了本金。也不要告诉我炒股一定能确保接近10%的收益,我15年底退出股市后,玩了个模拟炒股(资金虚拟、行情真实),20万虚拟资金现在剩余11.5万。存银行定期,目前依然是大多不懂理财的老百姓比较安全的一种方式。
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有网友提醒,持有现金要按照国债利率计算。百度了一下,2018年10月9日报道“10日,今年最后两期储蓄国债(电子式)开始发售。此次发行的储蓄国债分别为第九期,期限3年,票面年利率4%,最大发行额200亿元;第十期,期限5年,票面年利率4.27%,最大发行额200亿元。两期国债发行期均为2018年10月10日至10月19日,2018年10月10日起息,按年付息,每年10月10日支付利息。”
按国债利率计算的话,如下图,15年后将持有现金约458万
总结:
选择方案一,15年后拥有一套15年前价值300万的房子。
选择方案二,15年后,如果按普通银行三年期存蓄利率(3%)计算,将拥有现金415万;
如果按国债利率(三年期4%、五年期4.27%)计算将拥有现金458万。
没有大神指点一下对错吗?
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珍稀性=价值=价格,房子不能等同于股票一样去理解,第一,珍稀不可复制; 第二,有非常明显的功能性,就是居住。
光是这两项,就赢了,你管它升与跌,跌也有涨回来的一天。人民币天天贬值,当然是换成珍稀性的东西最实际。
想着只有利息,本金没变呀。所以作罢。
你的算法做法,早就有人对比过了。
至于通胀率和房价涨跌并未考虑进去,
因为判断通胀率和房价涨跌多少,是核心和关键,是决定一个人选择的根本因素,
这是见仁见智的问题
除非有一天,叮当猫的随意门被发明出来!那时候,房子就一文不值。
但通涨这东西,哪里是用银行利率算的?通涨这东西,突然一年内就让你资产稀释10%~30%,信不信!
假如按照年利率3%,逐年复利计算,15年后将持有416万。
假如按照年利率5%,逐年复利计算,15年后将持有510万。
超过年利率5%的理财,我个人是会慎之又慎基本不会选择的,就像前几年坚决不贪E租宝、P2P理财高收益一样。
总结,
选择方案一,15年后拥有一套2018年价值300万的房子。
选择方案二,15年后,持有现金最高510万(年利率5%,逐年复利滚存),或者460多万(按国债利率4%和4.27%计算),或者410多万(按年利率3%,逐年复利滚存)
相关计算如下图:
刚计算了一下,
按年利率3%,逐年复利计算,15年后拥有现金416万。
按年利率5%,逐年复利计算,15年后拥有现金510万。
有的认为,现在值300万的房子,维修折旧就要减去50万、开征房产税可能要多花30万、房价又可能跌,那不如选择5年后持有450多万现金。
有的认为,考虑通货膨胀因素,目前价值300万的房子,就算减掉折旧费、房产税、维修费等费用,15年后假如卖出至少可获得500万以上,那肯定选择持有房子。
所以基于不同的判断,才会出现买与卖
(⊙o⊙)…,贴现率不考虑不行啊,这么长的年限。你如果觉得每年考虑不同的贴现率太麻烦,你就选取一个贴现率不变吧,这样算简单点。