【请教各位大神,这样计算对不对?】
woaianan
· 来自广州市
2018年10月假设目前已有一套住房,然后手上有100万现金,处理这现金有两种方案:
方案一:100万作为首付,用于购买一套总价300万的房子,须贷款总额200万,贷款利率按基准利率上浮15%计算是5.64%,贷款时长是15年,则每月须还贷款16500元。房子用于出租,租金每月4700元,则实际须支付房贷每月为11800元,每年合计须支付房贷14万(事实上,随着房租上涨,须支付的房贷会逐步减少)。就当租金15年都不涨,15年共需支付房贷210万(14万每年×15年)。
方案二:把100万现金和每年须支付的房贷款14万,均存银行定期存款。存款利率按年利率3%计,3年定期到期后把本金和利息一起再存3年定期,直至15年后。见下图。计算下来,15年后,总存款为415万。
即:
选择方案一,15年后拥有一套15年前价值300万的房子。
选择方案二,15年后拥有现金415万。
不要告诉我说理财年化收益率有多高。前几年P2P互联网金融理财年化利率很多都是10%至20%,现在很多人是赚了利息、没了本金。也不要告诉我炒股一定能确保接近10%的收益,我15年底退出股市后,玩了个模拟炒股(资金虚拟、行情真实),20万虚拟资金现在剩余11.5万。存银行定期,目前依然是大多不懂理财的老百姓比较安全的一种方式。
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有网友提醒,持有现金要按照国债利率计算。百度了一下,2018年10月9日报道“10日,今年最后两期储蓄国债(电子式)开始发售。此次发行的储蓄国债分别为第九期,期限3年,票面年利率4%,最大发行额200亿元;第十期,期限5年,票面年利率4.27%,最大发行额200亿元。两期国债发行期均为2018年10月10日至10月19日,2018年10月10日起息,按年付息,每年10月10日支付利息。”
按国债利率计算的话,如下图,15年后将持有现金约458万
总结:
选择方案一,15年后拥有一套15年前价值300万的房子。
选择方案二,15年后,如果按普通银行三年期存蓄利率(3%)计算,将拥有现金415万;
如果按国债利率(三年期4%、五年期4.27%)计算将拥有现金458万。
没有大神指点一下对错吗?
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至于15年后“房价是涨或跌”、”10年后的1000元等于现在的多少钱”,这类命题就个人基于价值观、知识水平、眼界自行判断。不同人会有不同判断,这也是为什么会有人选择买房、有人卖房、有人选择存银行买国债、有人投资炒股、有人选择高收益P2P理财的原因
越秀区的房子租约到期找租客比较容易,而且一般到期前半个月就可以放盘。我有套9月30日到期,9月25日已经签好下一个租客的合同了,无缝对接
这个专业的所谓”贴现率“,这里不做考量。
这里仅做简单数值的计算,即15年后手握一套目前价值300万的房子或者458万现金(按国债利率计算),
至于15年后的458万等于现在的多少钱,以及目前价值300万的房子15年后价值多少?
每个人都会有每个人的判断,有些人可能认为15年后的458万等于现在200万不到,有些人认为目前价值300万的房子15年后仅可能值200万,也有人认为目前价值300万的房子15年后值800万。
不同人的判断会出现不同的选择,即使专家学者也无法精确计算,
这就是大千世界的精彩之处
刚百度了一下:“2018年10月9日报道:10日,今年最后两期储蓄国债(电子式)开始发售。此次发行的储蓄国债分别为第九期,期限3年,票面年利率4%,最大发行额200亿元;第十期,期限5年,票面年利率4.27%,最大发行额200亿元。两期国债发行期均为2018年10月10日至10月19日,2018年10月10日起息,按年付息,每年10月10日支付利息。”
3年期4%,5年期4.27%。嗯,比银行存款利息高。但发行额200亿元,购买不知道难不难
没买过国债,估计国债利率5年期大概5%左右吧。国债是不是想买就能买到的?
手握100万现金和一套房,在广州买第二套总价300万的房,付首付没有问题的,很多金融手段可以用得上
现金寻利,应按长期国债利率复利计算。
持房寻利,应分通涨、通缩两个部分进行预期估算。
“现金流都还原到同一时点”是什么意思?还房贷的钱是从每月工资中扣除的,以后逐月才能到帐的工资如何还原到同一时间点?
话说除了存银行,我这种平头百姓还真没有多少渠道有安全一点的理财。
现在一堆贪图P2P高收益的已经血流成河了,股票市场更是惨不忍睹
如果觉得房价15年后会涨3倍,那肯定会选择方案一购房了,其实如果觉得房价15年后会涨50%都会选择方案一吧。
如果觉得房价滞涨或者会跌,那肯定选择方案二,到时手握410多万现金。